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【问题提示】
承租人在租期内转租出租人的房屋使用权，其转租协议的法律效力如何认定?其有效与否将直接决定被告的责任性质。
【要点提示】
该案中，原、被告未经过房主同意而达成一个互换门面房的口头协议，原告为被告租好了门面房，并为被告交付了租金，后被告拒绝履行协议，致使原告为被告所租的门面房长期闲置，造成损失，原告请求被告继续履行合同义务，并承担由于违约所造成的损失。关于该案有两种不同的观点：
一种观点主张，原、被告双方的互换门面房协议虽没有签订书面协议，但双方的口头协议真实有效，且双方的门面房都在各自的房屋租期之内，该互换门面房的协议既然成立，当然有效，对于原告的损失，被告应承担违约责任。
另一种观点则认为，该口头合同虽然成立，但由于双方的门面房都是租赁他人的房产，原、被告均系承租人，无权转租出租人的房屋，即使转租，当须经出租人的同意，协议才算是合法有效，由此，被告不应对原告的损失承担违约责任。
【案情】
原告赵某诉称：2009年，被告与原告口头约定，让原告事先出钱租下他看好的路边门面房，即刻搬入使用，遂将其原用房屋交原告使用。为使双方经营便利，同邀朋友乔寸良、王铁良、杨红万等从中说和，被告立即承诺表示绝不反悔，租下就搬。原告就立即为被告租下被告要的房子。当原告为被告租下房屋并为其粉刷整修后，被告又让原告为租下的门面房修整地板、装饰墙壁、装好电线、灯具、修好厨房，并表示上述垫付的费用会还给原告，房子拾掇好就搬。事毕该搬时，被告却出尔反尔，不予搬换。原告无奈诉入法院请求判令被告依约履行合同，搬入原告给其租赁的房屋，交出现房让原告使用，并判令被告返还原告租金5000元、装修价款111元、用品安装价款220元、电料费58元、经营损失5000元，共计10389元，并由被告承担诉讼费用。
被告马某辩称：原告诉状所称的我答应原告换房之事以及我要求原告整修房屋的事情纯属不实之词。本案的客观情况是，乔寸良曾经找我说原告租了次为的房子，想和我换一换，我当时就没同意换。尔后原告又委托叶各子、朱为党找我说换房子的事情，都被我拒绝了。被告从未答应和原告换门面房的事情，请求法院驳回原告起诉。
经审理查明：原、被告均在xx镇xx村租赁门面房做生意，且二人的门面房相邻。2009年，原告赵某为扩大个体经营、扩宽门面，欲占用被告租赁的门面房，并多次请人从中说和。2009年农历7月12日晚，双方在xx镇xx小学李xx家约定：由原告先将距被告十几米远的王次伟的门面房租下，并进行整修地坪、粉刷、装好电线等事宜之后，被告即搬往王次为的门面房，被告现使用的门面房交由原告使用。2009年8月23日，原告将王xx的门面房租下，租期自2009年9月1日起为1年，年租金为5000元。后原告对该门面房进行了整修，并于2009年9月10日要求被告搬进该门面房，进行门面房调换，遭到被告拒绝。无奈，原告诉入人民法院，请求被告履行协议，并赔偿损失。
另查明，原告所租王xx的门面房自2009年9月份遭到被告拒绝搬迁后，原告未积极采取适当措施，致使该门面房至今空闲。被告现租赁门面房的房东乔xx(系李xx妻子)表示其夫妇二人不同意承租人马某转租现租赁的门面房。
上述事实有原、被告的陈述、证人杨xx、王xx、乔xx、董xx等的证言及本院对王xx、乔xx的调查笔录等予以证明，可以认定。被告辩称其没有同意和原告交换租赁的房屋，但未向本院提交充分证据予以证明，其向本院申请到庭的证人朱xx、亢xx、张xx的证言内容均与本案没有直接的关联性，其提交的对乔寸良的录音资料亦不能证明双方的协议未予成立，且被录音人乔寸良对该录音不予认可，故对上述录音证据本院不予采信。
【审判】
一审法院认为：承租人经出租人同意，才可以将租赁物转租给第三人。原、被告协商互换租赁的门面房，双方始终未取得被告所租门面房的出租人同意，双方口头约定互换租赁的门面房的协议应认定为无效。故原告请求被告继续履行合同、交换租赁的门面房，理由不足，本院不予支持。原、被告在缔约过程中，均有过错，对由此造成原告的房屋租金等损失，被告应依其过错程度承担相应的民事赔偿责任，故原告请求被告赔偿损失，理由正当，本院予以支持，但数额应合理认定。原告请求被告赔偿房屋租金损失，但原告在遭到被告拒绝搬迁后未积极采取措施，致使房屋长期闲置，租金损失进一步扩大，故租金损失的数额应合理认定。原告请求被告赔偿因整修门面房而支出的费用，因该整修系对其所租门面房的添附行为，该费用当由所租门面房的受益人予以合理补偿，本案不予处理;原告请求被告赔偿其经营损失5000元的理由不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十二条第三项、第二百二十四条之规定，判决如下：
一、限被告马某于本判决生效后三日内赔偿原告赵某房屋租金损失1000元;
二、驳回原告其他诉讼请求。
本案受理费50元，原告承担30元，被告承担20元。上述受理费用暂由原告垫付，待执行时一并结算。
【评析】
就本案而言，原告与被告互换的门面房均系租赁他人的房产，自己均没有所有权，被告为扩大经营、扩宽门面，欲占用被告承租他人的门面房，并与被告多次协商，达成口头协议，且双方承租的门面房租期均未到期，双方对各自租赁的门面房均享有用益物权，在未经被告方出租人同意的情况之下，承租人在租期内互换出租人的房屋使用权，其互换门面房协议的法律效力应当如何认定呢?
一种观点主张双方口头协议合法有效，被告应承担违约责任。原、被告双方的互换门面房协议虽没有签订书面协议，但双方的口头协议真实有效，且双方的门面房都在各自的房屋租期之内，该互换门面房的协议既然成立，当然有效，被告不履行协议和原告兑换门面房，拒不搬出自己承租的门面房让原告使用，当然应承担的是违约责任。
第二种观点认为，该口头合同虽然成立，但由于双方的门面房都是租赁他人的房产，原、被告均系承租人，无权私自互换出租人的房屋，其互换的行为，实际就是转租他人的门面房。既是转租，当须经出租人的同意，协议才算是合法有效。为此，被告与原告的互换门面房的口头协议当为无效。作为被告，在该案中最多承担缔约过失的民事责任，而不是合同违约责任。
笔者认为，《物权法》第一百一十七条规定，用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。本条是关于用益物权人享有的基本权利的规定。用益物权是权利人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。用益物权是以对他人所有的物为使用、收益的目的而设立的，因而被称作“用益”物权。用益物权是由所有权派生的物权。所有权是权利人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，包括在自己的财产上设立用益物权或担保物权的权利。用益物权则是在他人所有的财产上设立的权利，即对他人的财产享有占有、使用和收益的权利。因此，用益物权被作为“他物权”，以相对于所有权的“自物权”。用益物权还是受限制的物权，相对于所有权而言，用益物权是不全面的、受一定限制的物权。因此，用益物权属于“定限物权”，以区别于所有权的“完全物权”。用益物权人必须根据法律的规定及合同的约定正确行使权利。
而本案中的原、被告即为他们各自所租赁房屋的用益物权人，但他们必须根据法律规定正确行使权利。《合同法》第二百二十四条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。很显然，原、被告协议互换的门面房的实质是彼此转租租赁物，只有彼此转租才能达到互换之目的。所以，在未经被告方门面房的出租人(所有权人)同意的情况下，其双方的互换协议最多是个效力待定的民事合同，只有经过出租人的同意，原、被告的协议方为有效。
由此，笔者支持第二种观点，主张其双方口头协议并未产生法律效力，被告在缔约中存在过错，应承担的民事责任系缔约过失责任，而不是违约责任，故一审判决定性准确、符合法律规定。
宜阳法院 户青国 戚志明
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